Банкротство застройщика · как дольщику защитить свои права

Человек внёс по договору долевого участия несколько миллионов, ждал ключи к декабрю, а вместо новоселья получил сообщение о том, что застройщик признан банкротом. Первая реакция почти у всех одинаковая, паника и мысль, что деньги и квартира потеряны. На деле закон выстроил для дольщиков отдельный, защищённый механизм. Параграф 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ написан специально под банкротство застройщиков и ставит граждан, вложившихся в жильё, в особое положение по сравнению с обычными кредиторами. Но работает этот механизм только для тех, кто действует и укладывается в сроки.

Кто признаётся участником строительства

Статья 201.1 ФЗ-127 вводит понятия, без которых в этой процедуре не разобраться. Застройщик это юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым есть требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Участник строительства это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

Отдельно статья выделяет участника долевого строительства. Это гражданин с требованием к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик сделал обязательные отчисления в компенсационный фонд, либо гражданин, внёсший деньги на счёт эскроу для расчётов по такому договору. Сюда же закон относит публично-правовую компанию Фонд развития территорий, когда она финансирует завершение строительства.

Важно понимать разницу между двумя видами требований дольщика. Требование о передаче жилого помещения это требование передать в собственность квартиру или комнату в недостроенном доме. Денежное требование по статье 201.1 это требование вернуть уплаченные деньги, либо возместить реальный ущерб от непередачи жилья, либо вернуть средства по договору, признанному судом недействительным или незаключённым. От того, что вы выберете, зависит, получите вы квадратные метры или деньги.

Главное правило · все требования только в деле о банкротстве

Пункт 1 статьи 201.4 устанавливает жёсткое правило. С даты принятия судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по этим требованиям прекращается.

Это означает, что обычный иск к застройщику в районный суд после открытия конкурсного производства уже не работает. Свои претензии дольщик заявляет в банкротное дело конкурсному управляющему. Кто этого не понимает и продолжает судиться по-старому, теряет время, которого в банкротстве всегда мало.

Как заявить требование и в какой срок

Порядок предъявления требований описан в статье 201.4 подробно. По пункту 2 руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан передать ему сведения обо всех участниках строительства. Управляющий в пятидневный срок уведомляет выявленных дольщиков об открытии конкурсного производства и о возможности предъявить требования, а также публикует уведомление об этом.

Срок предъявления требований ключевой момент. По пункту 4 статьи 201.4 требования участников строительства включаются в реестр при предъявлении не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра требований кредиторов. При этом уведомление управляющего считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня его опубликования. Если дольщик пропустил срок по уважительной причине, суд может его восстановить.

Есть приятная для дольщиков особенность. По пункту 3.1 статьи 201.4 требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий включает в реестр самостоятельно на основании информации из единой информационной системы жилищного строительства и данных госрегистрации. То есть зарегистрированный ДДУ управляющий обязан учесть сам. Но полагаться только на это рискованно. Закон тут же оговаривает, что при отсутствии у застройщика документов об оплате управляющий обращается в суд об исключении такого требования. Поэтому свой экземпляр ДДУ и платёжные документы дольщик подаёт обязательно.

Что прикладывать, говорит пункт 6 статьи 201.4. Помимо судебных актов и документов, подтверждающих обоснованность требований, управляющему представляют документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору. Без подтверждения оплаты доказать своё право на квартиру крайне трудно.

Что происходит после подачи требования

По пункту 7 статьи 201.4 конкурсный управляющий рассматривает требование и не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения вносит его в реестр требований участников строительства, если требование обоснованно, либо уведомляет об отказе или о включении в неполном объёме. При включении управляющий учитывает размер убытков в виде реального ущерба независимо от того, заявил его дольщик или нет.

Если управляющий отказал или включил требование не полностью, у дольщика есть возражение. По пункту 8 статьи 201.4 возражения подаются в арбитражный суд не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения уведомления управляющего о результатах рассмотрения. Требования, по которым возражения не заявлены в срок, по пункту 9 считаются установленными в том размере и составе, которые определил управляющий. Спорные требования суд рассматривает в порядке статьи 60 ФЗ-127.

Включение в реестр даёт дольщику не только перспективу получить жильё или деньги, но и голос. По пункту 13 статьи 201.4 участники строительства, требования которых включены в реестр, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и предъявлять возражения относительно требований других кредиторов. Это рычаг влияния на ход процедуры.

Роль Фонда и возмещение

Дольщики застройщика, работавшего по ДДУ, не остаются один на один с банкротом. Статья 201.4 в пункте 15 предусматривает, что при принятии Фондом решения о финансировании мероприятий участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном законодательством о публично-правовой компании Фонд развития территорий. Конкурсным управляющим в делах о банкротстве застройщиков по пункту 2.1 статьи 201.1 утверждаются арбитражные управляющие, аккредитованные Фондом, что должно повышать качество ведения таких дел.

Частые ошибки дольщиков

Первая ошибка это продолжать судиться с застройщиком в обычном порядке после открытия конкурсного производства, тогда как по пункту 1 статьи 201.4 все требования идут только в дело о банкротстве. Вторая, пропуск сорокапятидневного срока на предъявление требования по пункту 4 без уважительной причины. Третья, расчёт на то, что управляющий сам всё включит, без подачи своих платёжных документов, хотя по пункту 3.1 при отсутствии у застройщика документов об оплате требование могут исключить. Четвёртая, молчание после отказа управляющего, ведь по пункту 9 невозражённое требование считается установленным в той версии, что определил управляющий.

Частые вопросы

Что выбрать, требование о квартире или возврат денег. Это зависит от стадии стройки и решения о достройке. Требование о передаче жилого помещения ориентировано на получение квартиры, денежное требование по статье 201.1 на возврат уплаченного и возмещение реального ущерба. Выбор стоит делать после оценки перспектив достройки объекта.

Успеет ли дольщик, если узнал о банкротстве поздно. По пункту 4 статьи 201.4 пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить, поэтому при опоздании нужно сразу подавать требование с обоснованием причин.

Нужно ли заявлять требование, если ДДУ зарегистрирован. Да. Хотя по пункту 3.1 статьи 201.4 управляющий включает требования по ДДУ самостоятельно, без ваших документов об оплате требование могут исключить, поэтому платёжные документы подают обязательно.

Банкротство застройщика это марафон, где побеждает тот, кто вовремя и грамотно заявил требование и удержал контроль над своим местом в реестре. Сорок пять дней пролетают быстро, а цена ошибки это квартира или миллионы рублей. Сопроводить включение в реестр и защитить ваш интерес поможет услуга, а обсудить ситуацию по конкретному объекту можно через контакты.