Единственное жильё при банкротстве · когда могут изъять

Квартира, в которой человек живёт с семьёй, обычно остаётся за ним даже при списании миллионных долгов. Но слово «обычно» здесь ключевое. Есть ситуации, когда единственное жильё уходит с торгов, и должник узнаёт об этом слишком поздно. Чтобы понимать свои риски, нужно разобраться, как именно закон защищает жильё и почему эта защита иногда отступает.

Где закреплена защита жилья

Основание иммунитета это статья 446 ГПК. Она запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на жилое помещение или его часть, если для должника и совместно проживающих с ним членов семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Под защиту попадает и земельный участок, на котором расположено такое жильё.

В банкротстве этот иммунитет работает через прямую отсылку. Пункт 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» обязывает финансового управляющего исключить из конкурсной массы имущество, на которое нельзя обратить взыскание по гражданскому процессуальному законодательству. Поэтому единственное жильё, защищённое статьёй 446 ГПК, в массу не включается и кредиторам не продаётся. Управляющий делает это сам, в силу закона, без отдельного ходатайства должника.

Когда защита отступает · ипотека

Ключевое исключение названо в самой статье 446 ГПК. Иммунитет не действует, если жильё является предметом ипотеки и на него по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. То есть заложенная квартира продаётся, даже если она единственная.

Причина в природе залога. По пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству имеет право при неисполнении должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Банк, выдавший ипотеку, это залогодержатель, и его преимущественное право реализуется через продажу предмета залога. Поэтому ипотечная квартира выпадает из жилищного иммунитета и идёт на торги.

Закон при этом защищает интерес самого должника на остаток. По пункту 3 статьи 334 ГК, если сумма от продажи заложенного имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, разница возвращается залогодателю, а соглашение об отказе от этой разницы ничтожно. Значит, после погашения долга перед банком и текущих расходов остаток средств причитается должнику и не растворяется бесследно.

Залог в банкротстве и порядок продажи

Продажа ипотечного жилья в банкротстве идёт по особым правилам. По пункту 4 статьи 213.26 закона о банкротстве начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия торгов определяет конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом этого имущества. Разногласия между залоговым кредитором и финансовым управляющим о порядке торгов разрешает арбитражный суд, и его определение можно обжаловать. Недвижимое имущество по пункту 3 статьи 213.26 реализуется на открытых торгах независимо от стоимости.

Есть и обратная сторона. Если предмет залога продать не удалось и залоговый кредитор отказался принять его в счёт долга, по пункту 5 статьи 213.26 после завершения процедуры право распоряжения имуществом возвращается гражданину, и оно передаётся ему по акту.

Когда защита отступает · роскошное жильё

Второе направление, по которому иммунитет может отступать, это так называемое роскошное жильё. Сам закон о банкротстве в источниках прямо предельную площадь не устанавливает, однако в статье 213.25 закона есть прямое указание на конституционно-правовой смысл пункта 3, который раскрыт Конституционным Судом. В тексте статьи 213.25 содержится примечание о Постановлениях КС РФ от 26.04.2021 N 15-П и от 14.04.2022 N 15-П по поводу обращения взыскания на единственное жильё. Эти позиции допускают, что иммунитет не абсолютен, и при явной несоразмерности жилья разумным потребностям должника возможна постановка вопроса о замене жилья на более скромное за счёт кредиторов. Подходить к этому вопросу нужно осторожно и индивидуально, поскольку практика по роскошному жилью требует исследования множества фактов.

На что смотрит суд

Суд устанавливает, действительно ли помещение является единственным и пригодным для постоянного проживания. Проверяет наличие ипотеки, поскольку залог снимает иммунитет. Оценивает добросовестность должника, не создавал ли он искусственно единственность жилья накануне банкротства. По вопросам реализации заложенного жилья применяются специальные правила пункта 4 статьи 213.26 и преимущественное право залогодержателя по статье 334 ГК.

Частые ошибки

Первая ошибка это уверенность, что ипотечная квартира под полной защитой. Она не защищена, заложенное единственное жильё реализуется. Вторая ошибка это попытка прописать в квартиру множество родственников перед банкротством для усиления статуса единственного жилья. Суд исследует реальность совместного проживания. Третья ошибка это согласие на условия, по которым должник заранее отказывается от разницы между ценой продажи и долгом. Такое соглашение ничтожно по пункту 3 статьи 334 ГК, и остаток средств всё равно причитается должнику.

Частые вопросы

Заберут ли единственную квартиру без ипотеки. Нет. По статье 446 ГПК и пункту 3 статьи 213.25 закона о банкротстве единственное пригодное для проживания жильё без залога исключается из конкурсной массы.

Что будет с ипотечной квартирой. Она реализуется. Залогодержатель по статье 334 ГК имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости предмета залога, поэтому жилищный иммунитет на заложенное жильё не распространяется.

Получу ли я деньги, если квартиру продали дороже долга. Да. По пункту 3 статьи 334 ГК разница между выручкой и размером обеспеченного залогом требования возвращается залогодателю, а отказ от неё ничтожен.

Судьба единственного жилья зависит от деталей, от наличия ипотеки и поведения должника перед процедурой. Чтобы оценить риски по вашей квартире и выстроить защиту, посмотрите нашу услугу и напишите через контакты.