Гарантийный срок по договору подряда и устранение дефектов

Здание сдано и эксплуатируется, а через два года в стенах появляются трещины, через три года протекает фасад. Заказчик идёт к подрядчику, а тот отвечает «гарантия закончилась» или «вы сами неправильно эксплуатировали». Чей это риск и в какие сроки заказчик ещё может что-то требовать, решает институт гарантийного срока. Для строительства он работает по особым правилам, более жёстким к подрядчику, чем общий подряд.

Общее понятие гарантии задаёт ст. 722 ГК РФ. По п. 1, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат должен в течение всего этого срока соответствовать условиям договора о качестве (со ссылкой на п. 1 ст. 721). По п. 2 ст. 722 ГК РФ гарантия качества, если иное не предусмотрено договором, распространяется на всё, составляющее результат работы. То есть гарантия по умолчанию покрывает объект целиком, а не отдельные узлы.

Гарантия в строительном подряде

Для строительства действует специальная ст. 755 ГК РФ. По п. 1 подрядчик, если иное не предусмотрено договором, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон. Эта формулировка важна. Гарантия привязана не к абстрактному «качеству», а к проектным показателям и к возможности эксплуатировать объект.

Ключевое для заказчика правило содержится в п. 2 ст. 755 ГК РФ. Подрядчик несёт ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации, неправильности инструкций по эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлечёнными им лицами, либо ненадлежащего ремонта, произведённого заказчиком или его подрядчиками. Здесь действует презумпция вины подрядчика. В пределах гарантийного срока заказчику достаточно показать сам дефект, а доказывать, что причина не в работах, обязан подрядчик. Это переворачивает бремя доказывания в пользу заказчика и составляет главную ценность гарантии.

Ещё одна норма в пользу заказчика это п. 3 ст. 755 ГК РФ. Течение гарантийного срока прерывается на всё время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Простой объекта из-за дефекта не съедает гарантию. По п. 4 ст. 755 ГК РФ при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении. Этот пункт нельзя игнорировать. Промедление с заявлением ослабляет позицию заказчика.

Предельные сроки обнаружения

Сроки обнаружения недостатков в строительном подряде регулирует ст. 756 ГК РФ. При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила п. 1-5 ст. 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков по п. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ составляет пять лет. Это удлинённый специальный срок против общего двухлетнего.

Чтобы понять механику, нужно прочитать ст. 724 ГК РФ. По п. 3 заказчик вправе предъявить требования по недостаткам, обнаруженным в течение гарантийного срока. По п. 5 ст. 724 ГК РФ гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат работы был принят или должен был быть принят заказчиком. По п. 4 ст. 724 ГК РФ, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет, а для строительства с учётом ст. 756 ГК РФ менее пяти лет, и недостатки обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах этого предельного срока, подрядчик отвечает, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата или по причинам, возникшим до этого момента.

Разница в бремени доказывания принципиальна. Внутри гарантийного срока вину подрядчика презюмируют (п. 2 ст. 755 ГК РФ). За пределами гарантийного, но в пределах пятилетнего срока (ст. 756 и п. 4 ст. 724 ГК РФ) уже заказчик доказывает, что причина возникла до передачи объекта.

На что смотрит суд

Суд устанавливает, был ли согласован гарантийный срок и с какого момента он течёт по п. 5 ст. 724 ГК РФ. Обнаружен ли дефект в пределах гарантийного либо предельного пятилетнего срока по ст. 756 ГК РФ. Заявил ли заказчик о недостатке в разумный срок по п. 4 ст. 755 ГК РФ. Доказал ли подрядчик одну из освобождающих причин по п. 2 ст. 755 ГК РФ, то есть износ, неправильную эксплуатацию или ремонт силами заказчика. Прерывалось ли течение гарантии из-за невозможности эксплуатации по п. 3 ст. 755 ГК РФ.

Частые ошибки сторон

Заказчик часто медлит с письменным заявлением о дефекте, нарушая п. 4 ст. 755 ГК РФ, и теряет в убедительности. Заказчик путает гарантийный срок с предельным пятилетним и пропускает момент, когда внутри гарантии действовала презумпция вины подрядчика. Подрядчик, наоборот, считает, что истечение гарантийного срока полностью снимает с него ответственность, забывая про ст. 756 ГК РФ и пятилетний предел с иным распределением доказывания. Ещё одна ошибка подрядчика это попытка сослаться на неправильную эксплуатацию без доказательств, тогда как п. 2 ст. 755 ГК РФ требует именно доказать освобождающую причину.

Пример

Гарантийный срок по договору строительного подряда составил три года. Через два года после приёмки в подвале появилась влага из-за дефекта гидроизоляции. Заказчик в разумный срок направил подрядчику заявление о недостатке по п. 4 ст. 755 ГК РФ. Подрядчик сослался на неправильную эксплуатацию, но доказать это не смог. По п. 2 ст. 755 ГК РФ при дефекте, обнаруженном в пределах гарантийного срока, и недоказанности освобождающей причины подрядчик обязан устранить недостаток. Поскольку часть времени объект не эксплуатировался из-за дефекта, гарантия по п. 3 ст. 755 ГК РФ на этот период прервалась.

Частые вопросы

Сколько составляет предельный срок для дефектов в строительстве. По ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков по п. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ составляет пять лет, что больше общего двухлетнего срока.

Кто доказывает причину дефекта в пределах гарантии. Подрядчик. По п. 2 ст. 755 ГК РФ он отвечает за недостатки, обнаруженные в гарантийный срок, пока не докажет, что они вызваны износом, неправильной эксплуатацией или ремонтом силами заказчика.

С какого момента течёт гарантийный срок. По п. 5 ст. 724 ГК РФ с момента, когда результат работы был принят или должен был быть принят заказчиком. По п. 3 ст. 755 ГК РФ течение прерывается на время, когда объект не мог эксплуатироваться из-за дефекта подрядчика.

Гарантийные споры выигрывает тот, кто верно определил, внутри гарантии находится дефект или за её пределами, и кто несёт бремя доказывания. Оценить ситуацию по объекту и подготовить требование к подрядчику помогает услуга по строительным спорам, а связаться с командой можно через контакты.