Оспаривание договора купли-продажи при банкротстве · статья 61.2

Продажа имущества по заниженной цене перед банкротством это один из частых способов вывода активов. Должник продаёт недвижимость, автомобиль или долю в бизнесе по цене ниже рынка или близкому лицу, и деньги до кредиторов не доходят. Такую куплю-продажу оспаривают по статье 61.2 Закона о банкротстве, а конкретный состав зависит от того, чем порочна сделка.

Занижение цены и неравноценность

Если имущество продано существенно ниже рыночной стоимости, сделку оспаривают по пункту 1 статьи 61.2 как неравноценную. Этот состав охватывает продажи за один год до принятия заявления о банкротстве. По пункту 8 постановления Пленума ВАС РФ № 63 неравноценность есть тогда, когда цена существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах продают аналогичное имущество. Доказывать умысел сторон при этом не нужно, спор сводится к сравнению цены договора с рыночной.

Продажа близкому лицу и вред кредиторам

Если покупателем выступает родственник, аффилированная компания или иное заинтересованное лицо, в ход идёт пункт 2 статьи 61.2. Он дотягивается до сделок за три года и нацелен на продажи во вред кредиторам. При продаже заинтересованному лицу на фоне неплатёжеспособности должника цель причинения вреда предполагается, а осведомлённость покупателя о ней презюмируется. Этот состав закрывает схемы, где имущество формально продано, но осталось под контролем прежнего владельца.

Как доказывают занижение

Ключевое доказательство по неравноценной продаже это отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости имущества на дату сделки. Оценку готовят именно на дату договора, а не на текущий момент, потому что суд сравнивает цену сделки с рынком того периода. Дополнительно используют данные о кадастровой стоимости недвижимости, объявления о продаже аналогов и заключения о техническом состоянии объекта.

Продажа ниже кадастровой стоимости

Цена ниже кадастровой стоимости сама по себе не делает сделку недействительной, но служит сильным сигналом занижения. Кадастровая стоимость приближена к рыночной, поэтому значительный разрыв между ценой договора и кадастром суд расценивает как повод для проверки. Окончательный вывод о неравноценности суд делает по отчёту об оценке, а не только по кадастру.

Что вернётся в массу

Если суд признаёт куплю-продажу недействительной, имущество возвращается в конкурсную массу по статье 61.6. Покупатель, вернувший актив, получает право требования к должнику на уплаченную сумму. Очередь этого требования зависит от добросовестности покупателя, и при доказанном выводе активов оно понижается. Подробно последствия разобраны в материале про последствия признания сделки недействительной.

Частые вопросы

Можно ли оспорить продажу недвижимости ниже рыночной цены

Да. По пункту 1 статьи 61.2 продажа по существенно заниженной цене за год до банкротства оспаривается как неравноценная.

Оспорят ли продажу автомобиля родственнику

Да. Продажу заинтересованному лицу проверяют по пункту 2 статьи 61.2 за три года, и цель причинения вреда при неплатёжеспособности должника предполагается.

Достаточно ли для оспаривания цены ниже кадастровой

Это сильный сигнал, но решает суд по отчёту об оценке на дату сделки. Кадастровая стоимость служит дополнительным доводом.

Как мы помогаем

Мы оспариваем продажи с занижением и вывод активов через куплю-продажу по направлению банкротство и субсидиарная ответственность. Состав о неравноценности и вреде подробно описан в статье про подозрительные сделки, а общий разбор в материале про оспаривание сделок при банкротстве. Если должник продал имущество по заниженной цене или близкому лицу, опишите ситуацию через страницу контактов.