Досрочное расторжение аренды арендатором · основания и порядок

Арендатор снял склад на три года, через полгода крыша потекла, товар начал портиться, а собственник на письма про ремонт отвечал молчанием. Платить за помещение, которым невозможно пользоваться, бизнес больше не мог, но и просто бросить договор страшно, ведь в нём прописана плата до конца срока. Это типичная развилка. Уйти нельзя без оснований, остаться невозможно по факту. Закон даёт арендатору выход, но он работает только при правильном порядке действий.

Сразу разделим две ситуации, потому что от них зависит вся тактика. Если договор заключён на неопределённый срок, действует ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. Никаких оснований доказывать не нужно, достаточно уведомления. Это самый чистый путь выхода, и арендатору, который заранее знает, что отношения временные, выгодно держать договор именно бессрочным.

Совсем другая логика, когда договор заключён на определённый срок. Здесь односторонний отказ по желанию не работает, и в игру вступает ст. 620 ГК РФ.

Основания по статье 620

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в четырёх случаях. Первый, арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создаёт препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Второй, переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены при заключении, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены при осмотре. Третий, арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт в установленные сроки, а при отсутствии сроков в разумные сроки. Четвёртый, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

История со складом и текущей крышей укладывается сразу в два основания. Это и непригодное состояние имущества, и невыполненный капитальный ремонт. Это сильная позиция для суда.

Важно, что перечень в ст. 620 не закрытый. Норма прямо позволяет установить в договоре аренды другие основания досрочного расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Поэтому грамотный арендатор ещё на стадии подписания добивается включения удобных ему оснований для выхода, например при падении проходимости в торговом центре ниже определённого порога или при смене профиля соседних арендаторов.

Судебный порядок, а не явочный

Ключевое слово в ст. 620 это «судом». Расторжение по перечисленным основаниям происходит не уведомлением, а через суд. Здесь логика общей нормы ст. 450 ГК РФ, по которой по требованию одной из стороны договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных предусмотренных случаях. Существенным по ст. 450 признаётся такое нарушение, которое влечёт для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Невозможность пользоваться арендованным помещением это именно такой ущерб.

Практический порядок выглядит так. Сначала арендатор фиксирует нарушение. Это акт осмотра, фотографии, переписка, заключение специалиста о состоянии помещения. Затем направляет арендодателю письменное требование устранить нарушение и предложение расторгнуть договор. Если ответа нет либо он отрицательный, арендатор идёт в суд. Досудебное обращение к контрагенту с предложением расторгнуть договор это обязательный шаг, без которого иск рискует остаться без рассмотрения.

Зеркальная статья и почему её надо знать

Арендатору полезно держать в голове ст. 619 ГК РФ, которая описывает расторжение по требованию арендодателя. По ней собственник может через суд расторгнуть договор, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий, существенно ухудшает его, более двух раз подряд не вносит плату или не делает капремонт, когда это его обязанность. И что важно, арендодатель вправе требовать расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.

Знание этой статьи нужно по двум причинам. Во первых, чтобы самому не дать собственнику повода расторгнуть аренду на его условиях, например через накопление двух просрочек. Во вторых, чтобы понимать переговорную позицию. Иногда арендатору выгоднее не расторгать через суд, а договориться о выходе по соглашению сторон, и тогда работает п. 1 ст. 450, по которому расторжение возможно по соглашению сторон. Соглашение о расторжении почти всегда быстрее и дешевле спора.

На что смотрит суд

При иске арендатора о досрочном расторжении суд оценивает, попадает ли ситуация под одно из оснований ст. 620 или под основание, дополнительно прописанное в договоре. Проверяет, действительно ли нарушение существенно в смысле ст. 450. Смотрит, обращался ли арендатор к арендодателю до суда и давал ли разумный срок на устранение. И исследует доказательства непригодности помещения или препятствий пользованию. Голословное «нам стало неудобно» суд не примет, нужны акты, экспертиза, переписка.

Частые ошибки

Первая. Арендатор просто перестаёт платить и съезжает, считая, что раз помещение плохое, то он свободен. На деле он копит долг, а арендодатель получает основание по ст. 619. Вторая. Выход без суда при срочном договоре, тогда как ст. 620 требует именно судебного расторжения. Третья. Отсутствие досудебной претензии, из за чего иск тормозит. Четвёртая. Слабая доказательственная база, когда о недостатках помещения есть только устные жалобы.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть срочный договор аренды без суда. По ст. 620 расторжение по перечисленным основаниям происходит судом. Без суда выйти можно либо по соглашению сторон по ст. 450, либо если такое право прямо закреплено в самом договоре.

Что делать, если помещение стало непригодным не по вине арендатора. Это прямое основание по п. 4 ст. 620. Нужно зафиксировать состояние помещения, направить арендодателю требование и при отказе обращаться в суд о расторжении.

Освобождает ли расторжение от долга по плате. Расторжение прекращает обязательства на будущее, но не аннулирует задолженность, накопленную за период пользования. Поэтому копить долги в надежде на расторжение опасно.

Выход из аренды раньше срока это вопрос порядка и доказательств, а не желания. Если нужно собрать позицию и пройти спор корректно, разберём вашу ситуацию на странице услуга, а написать нам можно через контакты.