Повышение арендной платы · когда арендодатель вправе поднять цену

Арендатор кафе третий год платит по договору фиксированную сумму, бизнес устаканился, и тут приходит письмо. Со следующего месяца плата вырастет на двадцать процентов, основание «рост рыночных цен». В договоре про индексацию ни слова. Платить новую сумму или стоять на старой. Вопрос звучит у каждого второго арендатора, и ответ почти всегда зависит не от рыночной справедливости, а от одной конкретной строчки в договоре.

Отправная точка это ст. 424 ГК РФ. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. И, что важно для аренды, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Иными словами, цена это договорённость, и менять её в одностороннем порядке по своему желанию нельзя, если такое право не записано в самом договоре или не дано законом.

Главное правило статьи 614

Для аренды специальную норму задаёт ст. 614 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Закон может предусматривать иные минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества.

Разберём эту формулу по частям, потому что в ней спрятан весь спор. Во первых, изменение по общему правилу происходит по соглашению сторон, то есть требуется согласие арендатора, а не одностороннее письмо. Во вторых, частота не чаще одного раза в год. В третьих, и это ключ, оговорка «если иное не предусмотрено договором». Она означает, что стороны вправе договориться о другом порядке, в том числе разрешить арендодателю менять плату самостоятельно и чаще.

Отсюда практический вывод. Когда в договоре есть условие об индексации или об одностороннем повышении, например «арендодатель вправе ежегодно увеличивать плату на величину инфляции» или «плата индексируется на коэффициент», такое повышение в рамках прописанной формулы законно. Когда договор молчит, одностороннее повышение незаконно, и арендатор вправе платить прежнюю сумму, а попытку собственника взыскать разницу суд отклонит.

Письмо о повышении это оферта, а не приказ

Если в договоре нет права на одностороннее изменение, письмо арендодателя о новой цене юридически это предложение изменить договор, то есть оферта. Арендатор может согласиться, и тогда стороны подписывают дополнительное соглашение, или отказаться, и тогда продолжает действовать прежняя цена. Молчание арендатора согласием не считается, и платить по старой ставке он вправе.

Что делать собственнику, который реально хочет поднять цену, а арендатор против. Здесь работает ст. 450 ГК РФ. По соглашению сторон договор можно изменить в любой момент, это идеальный путь. По требованию одной стороны через суд договор может быть изменён только при существенном нарушении другой стороной либо в иных предусмотренных законом или договором случаях. Просто желание получать больше денег существенным нарушением не является, поэтому через суд поднять плату вопреки воле арендатора почти невозможно, если в договоре нет соответствующего механизма.

Пример, где разница в одной строке

Две соседние компании сняли офисы в одном здании у одного собственника. В договоре первой записано «арендная плата ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, но не более чем на 10 процентов». В договоре второй про индексацию ничего нет. Через год собственник разослал обоим письма о повышении на 12 процентов.

С первой компанией собственник вправе поднять плату, но только в пределах прописанной формулы, то есть не выше 10 процентов, а заявленные 12 неправомерны в части превышения. Со второй компанией повышения нет вовсе, потому что по ст. 614 без условия в договоре изменение требует её согласия, а согласия она не давала. Один и тот же собственник, одно здание, разный результат, и всё решает текст договора.

На что смотрит суд

В споре о законности повышения суд сначала читает договор. Есть ли в нём условие об изменении платы и какое именно. Если условие есть, проверяет, соблюдена ли прописанная формула и периодичность, а также правило ст. 614 о частоте не чаще раза в год, когда договор не отступил от него. Если условия нет, исходит из того, что по ст. 424 и ст. 614 цена меняется по соглашению сторон, и одностороннее повышение силы не имеет. Суд также смотрит, не прикрывается ли ссылкой на рынок попытка обойти отсутствие договорного механизма.

Частые ошибки

Первая, со стороны арендатора. Начать платить повышенную сумму по одному лишь письму, тем самым своими действиями фактически согласившись с новой ценой. Вторая, со стороны арендатора. Не прочитать в договоре пункт об индексации и потом удивляться законному росту. Третья, со стороны арендодателя. Поднять плату чаще одного раза в год без соответствующего условия в договоре. Четвёртая, со стороны арендодателя. Превысить прописанный потолок индексации, считая, что формула это ориентир, а не предел.

Частые вопросы

Может ли арендодатель повысить плату без моего согласия. Только если такое право прямо предусмотрено договором. По общему правилу ст. 614 размер платы меняется по соглашению сторон, а по ст. 424 изменение цены допускается на условиях, предусмотренных договором или законом.

Как часто можно повышать арендную плату. По ст. 614 по общему правилу не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Договор может установить и другую периодичность, тогда действует условие договора.

Обязан ли я платить по новой цене, если просто получил письмо. Нет, если в договоре нет права на одностороннее изменение. Письмо это предложение изменить договор. Без вашего согласия действует прежняя цена.

Любое повышение платы стоит сверять с текстом договора прежде, чем переводить деньги. Проверим ваш договор и оценим обоснованность требования на странице услуга, а задать вопрос можно через контакты.