Предварительный договор как составить и чем он обязывает

Покупатель внёс продавцу крупную сумму за квартиру, стороны ударили по рукам и подписали бумагу под названием «предварительный договор». Через месяц продавец нашёл покупателя дороже и заявил, что ничего никому не должен. Может ли первый покупатель заставить продать квартиру именно ему. Ответ зависит от того, насколько грамотно составлен предварительный договор. Этот инструмент способен реально связать сторону обязанностью заключить сделку, а способен оказаться пустым обещанием.

Что такое предварительный договор

Основа в статье 429 ГК РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, то есть основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Суть не в передаче имущества прямо сейчас, а в принятии обязанности оформить сделку позже. Это обязательство заключить договор, и оно вполне исполнимо принудительно.

Форма требование, нарушение которого фатально

Пункт 2 статьи 429 ГК РФ устанавливает, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. И здесь жёсткое последствие несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Это значит, что устная договорённость о будущей сделке юридической силы не имеет. Если основной договор требует определённой формы, предварительный должен ей соответствовать.

Что обязательно включить в текст

Пункт 3 статьи 429 ГК РФ требует, чтобы предварительный договор содержал условия, позволяющие установить предмет, а также те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Предмет это минимум, без которого договора нет. Применительно к покупке квартиры это значит конкретный объект с адресом и характеристиками. Если же одна из сторон настаивает на согласовании цены или иного условия уже на этом этапе, такое условие тоже надо зафиксировать.

Отдельно про срок. Пункт 4 статьи 429 ГК РФ требует указывать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Это удобная подстраховка, но полагаться на неё рискованно лучше прямо прописать конкретную дату или период.

Как составить инструкция по шагам

Шаг первый определить форму. Сверьтесь с тем, какая форма нужна для основного договора, и используйте её для предварительного. Письменная форма это абсолютный минимум по пункту 2 статьи 429 ГК РФ.

Шаг второй описать предмет так, чтобы будущий объект сделки был однозначно опознаваем. Для недвижимости это идентификация конкретного объекта.

Шаг третий внести условия, на согласовании которых на этом этапе настаивает любая из сторон, как требует пункт 3 статьи 429 ГК РФ.

Шаг четвёртый указать срок заключения основного договора по пункту 4 статьи 429 ГК РФ. Конкретная дата надёжнее годового правила по умолчанию.

Шаг пятый продумать обеспечение. Здесь в игру вступает задаток.

Задаток как страховка от срыва сделки

Задаток регулирует статья 380 ГК РФ. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме. Если этого правила не соблюсти или возникнет сомнение в природе платежа, по пункту 3 статьи 380 ГК РФ сумма считается уплаченной в качестве аванса, пока не доказано иное. А аванс просто возвращается и не несёт обеспечительной функции.

Ключевой для предварительного договора пункт 4 статьи 380 ГК РФ. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором по статье 429. То есть задаток прямо допустим в связке с предварительным договором именно как обеспечение будущего заключения сделки. Это и отличает серьёзную договорённость от необязательной.

Что делать, если сторона уклоняется

Здесь предварительный договор показывает зубы. Пункт 5 статьи 429 ГК РФ указывает, что если сторона уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. А пункт 4 статьи 445 ГК РФ даёт право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, и в этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления решения в законную силу. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причинённые убытки.

Срок здесь критичен. Пункт 5 статьи 429 ГК РФ устанавливает, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Пропустите этот срок и инструмент принуждения утрачивается. При разногласиях по условиям основного договора такие условия определяются решением суда, и договор считается заключённым с момента вступления решения в силу либо с указанной в нём даты.

И ещё одно правило о прекращении. Пункт 6 статьи 429 ГК РФ гласит, что обязательства из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока для заключения основного договора он не будет заключён либо ни одна из сторон не направит другой предложение его заключить. Поэтому важно не просто ждать, а вовремя направить контрагенту предложение о заключении основного договора.

Частые ошибки

Первая называть документ предварительным договором, но не описывать предмет, из-за чего он не отвечает пункту 3 статьи 429 ГК РФ. Вторая передавать деньги как задаток без письменного соглашения, отчего по пункту 3 статьи 380 ГК РФ сумма превращается в обычный аванс. Третья не указывать срок и забывать про шестимесячный срок на понуждение по пункту 5 статьи 429 ГК РФ. Четвёртая пассивно ждать назначенной даты, не направляя предложение заключить основной договор, и упустить обязательство по пункту 6 статьи 429 ГК РФ.

Частые вопросы

Можно ли заставить вторую сторону заключить основной договор. Да. При уклонении применяется пункт 4 статьи 445 ГК РФ через отсылку из пункта 5 статьи 429 ГК РФ, и суд понуждает к заключению, а договор считается заключённым на условиях судебного решения.

В чём разница между задатком и авансом в предварительном договоре. Задаток выполняет обеспечительную функцию по статье 380 ГК РФ, но только при письменном соглашении. Без него или при сомнении сумма считается авансом и просто возвращается.

Что будет, если в предварительном договоре нет срока. Основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного по пункту 4 статьи 429 ГК РФ. Однако для понуждения помните о шестимесячном сроке по пункту 5 той же статьи.

Грамотный предварительный договор с правильным задатком и сроком это рабочий способ зафиксировать намерения сторон до основной сделки. Мы готовим такие документы под конкретный объект при составлении договора. Если сделка под угрозой срыва, обсудим стратегию понуждения через контакты.