Задаток, аванс и обеспечительный платёж · в чём разница

Покупатель квартиры передал продавцу двести тысяч рублей до подписания договора, а потом передумал. Вернутся ли деньги, целиком зависит от того, как назвали этот платёж в документе. Если задаток, покупатель теряет всю сумму. Если аванс, получает её обратно до копейки. Одно слово меняет судьбу двухсот тысяч. Разница между задатком, авансом и обеспечительным платежом не теоретическая тонкость, а вопрос, кто и сколько потеряет при срыве сделки.

Задаток и его жёсткие последствия

Задатком по статье 380 ГК признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В этом определении три функции сразу. Платёжная, задаток засчитывается в счёт цены. Доказательственная, он подтверждает, что договор заключён. И обеспечительная, он понуждает стороны исполнить обязательство.

Именно обеспечительная функция делает задаток таким суровым. Последствия описаны в статье 381 ГК. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть штрафной механизм работает в обе стороны. Сорвал сделку покупатель, теряет задаток. Сорвал продавец, отдаёт вдвое. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Есть и спокойный сценарий. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по статье 416 задаток должен быть возвращён. Здесь штрафа нет, потому что нет виновного срыва.

Форма соглашения и риск переквалификации

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме, этого требует пункт 2 статьи 380. Несоблюдение формы запускает опасное для получателя правило пункта 3. В случае сомнения в том, является ли сумма задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Иными словами, по умолчанию закон толкует спорный платёж как аванс, а аванс не несёт штрафных последствий. Для того, кто рассчитывал удержать двойную сумму, это означает потерю всего обеспечительного эффекта.

Отдельно стоит будущая сделка. Пункт 4 статьи 380 допускает, что, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором по статье 429. Это легализует распространённую практику задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Аванс и почему его возвращают

Аванс это просто предоплата без обеспечительной нагрузки. Прямого общего определения аванса кодекс не даёт, но его правовой режим виден через нормы о предварительной оплате товара. По статье 487 ГК, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи, это предварительная оплата. Если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не передаёт товар в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Более того, при неисполнении продавцом обязанности передать предварительно оплаченный товар на сумму предоплаты подлежат уплате проценты по статье 395, со дня, когда передача товара должна была быть произведена, до дня передачи или возврата суммы. Договором можно предусмотреть начисление процентов со дня получения предоплаты. Авторская мысль здесь такая. Аванс это деньги, которые при срыве сделки возвращаются плательщику, иногда ещё и с процентами. Никакого удвоения и удержания, как у задатка, аванс не предполагает. Поэтому, когда человек хочет именно дисциплинировать контрагента, аванс ему не подходит.

Обеспечительный платёж как третья конструкция

Обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК это денежная сумма, которую одна сторона вносит в пользу другой для обеспечения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. Обеспечительным платежом может быть обеспечено и обязательство, которое возникнет в будущем. Логика работы иная, чем у задатка. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства. Если же обстоятельства не наступили в срок либо обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором можно предусмотреть обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платёж при наступлении определённых обстоятельств, это пункт 3 статьи 381.1. Важная деталь для арендных отношений. На сумму обеспечительного платежа проценты по статье 317.1 не начисляются, если иное не предусмотрено договором. Поэтому обеспечительный платёж так любят в аренде, он лежит у арендодателя как страховой депозит и пускается в ход при просрочке аренды или порче имущества.

Конкретный пример

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи помещения и подписывают письменное соглашение о задатке на триста тысяч рублей со ссылкой на статью 429. Покупатель в назначенный день отказывается выходить на сделку без уважительной причины. По статье 381 задаток остаётся у продавца. Если бы стороны написали в расписке слово «аванс» или вообще не оформили соглашение письменно, спорная сумма по пункту 3 статьи 380 считалась бы авансом, и покупатель забрал бы её обратно. Триста тысяч решила формулировка.

Частые ошибки

Первая ошибка, называть платёж задатком в устной форме или в простой расписке без слова «задаток». Без письменного соглашения о задатке срабатывает презумпция аванса. Вторая, путать обеспечительный платёж с задатком в аренде. Задаток в длящейся аренде неуместен, его штрафной механизм заточен под разовую сделку, для аренды логичен обеспечительный платёж по статье 381.1. Третья, забывать про проценты по предоплате. Покупатель, чьи деньги зависли у недобросовестного продавца, по статье 487 вправе требовать не только возврата, но и процентов по статье 395.

Частые вопросы

Передал деньги, в документе нет слова задаток, вернут ли их при срыве сделки. Скорее да. По пункту 3 статьи 380 при сомнении сумма считается уплаченной как аванс, если не доказано иное, а аванс возвращается плательщику. Чтобы удержать сумму как задаток, получателю придётся доказать, что стороны имели в виду именно задаток.

Чем обеспечительный платёж лучше задатка для аренды. Гибкостью. По статье 381.1 он засчитывается в счёт обязательства при наступлении оговорённых обстоятельств и возвращается, если они не наступили или обязательство прекратилось. Им можно покрыть и неустойку, и убытки, и будущие платежи, чего жёсткая пара «потеря или удвоение» из статьи 381 не даёт.

Капают ли проценты на обеспечительный платёж. По общему правилу нет. Пункт 4 статьи 381.1 прямо исключает начисление процентов по статье 317.1 на сумму обеспечительного платежа, если иное не предусмотрено договором.

Выбор между задатком, авансом и обеспечительным платежом это выбор сценария на случай срыва сделки. Чтобы условие действительно защищало именно вас, доверьте формулировку специалисту, обратившись за услугой по договорам или через контакты.