Залог имущества по договору · как оформить и обратить взыскание

Кредитор выдал контрагенту товар на сорок миллионов с отсрочкой и взял в обеспечение залог производственной линии. Через полгода покупатель ушёл в просрочку, а параллельно набрал долгов перед банком и налоговой. Когда дошло до дележа имущества, залогодержатель забрал своё первым, а остальные кредиторы получили остатки. Это и есть главное, ради чего берут залог. Не сам факт обременения вещи, а право получить деньги из её стоимости преимущественно перед всеми прочими (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Залог работает тогда, когда вокруг должника собирается очередь. Пока он платит, обеспечение спит. Как только начинается дефолт, залогодержатель оказывается в привилегированном положении. Поэтому правильно составленный договор залога стоит дороже любых заверений и гарантийных писем.

Что закон требует от договора залога

Закон даёт закрытый перечень условий, без которых договора нет. В нём должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Условия по основному обязательству считаются согласованными, если в договоре залога есть отсылка к договору, из которого это обязательство возникло или возникнет в будущем. Эта оговорка про будущее обязательство важна, поскольку позволяет брать залог под ещё не выданный заём или под поставку, которая только планируется.

Для предпринимателей закон расширил свободу описания. Если залогодатель ведёт предпринимательскую деятельность, обеспечиваемое обязательство можно описать так, чтобы его можно было определить на момент обращения взыскания, в том числе указанием на обеспечение всех существующих и будущих обязательств должника в пределах определённой суммы (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Предмет залога такой залогодатель тоже вправе описать любым способом, который позволит идентифицировать имущество на момент взыскания, вплоть до залога всего имущества или его части. Это удобная конструкция для оборотных активов и товаров в обороте.

Форма строгая. Договор залога заключается в простой письменной форме, если закон или соглашение сторон не требуют нотариальной (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и залог под него удостоверяется нотариально. Нарушение этих правил влечёт недействительность договора залога. На практике именно форма чаще всего рушит обеспечение, поэтому экономить на ней нельзя.

Стоимость предмета залога и почему она потом дорого обходится

Стороны определяют стоимость предмета залога по соглашению (п. 1 ст. 340 ГК РФ). Дальше эта цифра живёт своей жизнью. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда, согласованная стоимость признаётся начальной продажной ценой при обращении взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Залогодержатели любят занижать оценку, чтобы быстрее продать, а залогодатели потом оспаривают цену. Закладывайте в договор механизм актуализации стоимости или оценку независимого специалиста на момент взыскания, иначе торги пройдут по устаревшей цифре.

Отдельно закон защищает граждан. Условия, по которым при падении рыночной цены залога по потребительскому или ипотечному кредиту на залогодателя ложится распространение залога на иное имущество или досрочный возврат, ничтожны (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Просто падение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора само по себе не основание ни менять, ни прекращать залог.

Когда можно обратить взыскание

Взыскание обращается при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Но закон ставит фильтр против мелочных требований. Взыскание не допускается, если нарушение незначительно и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Презумпция незначительности срабатывает при одновременном соблюдении двух условий, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости залога и период просрочки менее трёх месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

Для периодических платежей действует другое правило. Если договор залога не предусматривает иное, взыскание по обязательству с периодическими платежами допускается при систематическом нарушении сроков, то есть при просрочке более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ). Эта норма закрывает лазейку, когда должник платит понемногу с постоянными опозданиями.

Важная гарантия для должника. Он и являющийся третьим лицом залогодатель вправе в любое время до реализации прекратить взыскание, исполнив обязательство или просроченную часть, и соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (п. 4 ст. 348 ГК РФ).

Судебный и внесудебный порядок

По умолчанию взыскание идёт через суд, если соглашением сторон не предусмотрен внесудебный порядок (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Внесудебный порядок допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК РФ) и может быть включён прямо в договор залога (п. 4 ст. 349 ГК РФ). Соглашение о внесудебном взыскании заключается в той же форме, что и договор залога (п. 5 ст. 349 ГК РФ).

Есть случаи, когда только суд. Взыскание обращается исключительно по решению суда, если предметом залога является единственное жильё гражданина (кроме случая, когда соглашение о внесудебном порядке заключено уже после возникновения оснований для взыскания), имущество значительной культурной ценности, при безвестном отсутствии залогодателя физлица, а также при ряде ситуаций с предшествующим и последующим залогом и созалогодержателями (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Соглашения, заключённые в обход этих требований, ничтожны.

Соглашение о внесудебном взыскании должно содержать один или несколько способов реализации, а также стоимость или порядок её определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ). Перед реализацией залогодержатель или нотариус обязан направить уведомление залогодателю и должнику, а сама реализация допускается не ранее чем через десять дней после получения уведомления (п. 8 ст. 349 ГК РФ). Есть и третий путь. По исполнительной надписи нотариуса без суда взыскание возможно, если договор залога с условием о внесудебном порядке удостоверен нотариально (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

На что смотрит суд

Суд проверяет наличие всех условий из п. 1 ст. 339 ГК РФ, соблюдение формы и оценивает соразмерность по ст. 348 ГК РФ. Должник почти всегда заявляет о незначительности нарушения, и кредитору надо заранее иметь расчёт, который пробивает порог пяти процентов и трёх месяцев. По периодическим платежам суд считает количество просрочек за двенадцать месяцев. При внесудебной реализации судья смотрит, направлялось ли уведомление и выдержан ли десятидневный срок.

Частые ошибки

Первая ошибка это размытый предмет залога у непредпринимателя. Расширенное описание из п. 2 ст. 339 ГК РФ доступно только тем, кто ведёт предпринимательскую деятельность, а у обычного гражданина имущество надо описывать конкретно. Вторая ошибка это занижение или завышение стоимости в договоре без механизма пересмотра, из-за чего торги идут по неактуальной цене (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Третья это попытка обратить взыскание на единственное жильё во внесудебном порядке, когда соглашение заключено заранее, что ничтожно (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Частые вопросы

Можно ли заложить имущество под обязательство, которого ещё нет. Да, закон прямо допускает залог в обеспечение будущего обязательства через отсылку к договору, из которого оно возникнет (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Хватит ли одной просрочки, чтобы забрать залог. Если просрочка меньше пяти процентов стоимости и меньше трёх месяцев, предполагается её незначительность и во взыскании откажут (п. 2 ст. 348 ГК РФ). По периодическим платежам нужен систематический характер нарушения (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Что будет с разницей, если залог продали дороже долга. Излишек возвращается залогодателю, а отказ от права на эту разницу ничтожен (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Грамотно составленный залог это работа на стадии договора, а не на стадии спора. Если вам нужно оформить обеспечение или оспорить обращение взыскания, обратитесь за услугой по договорам или через контакты.